KIINTEISTÖJEN ENERGIANHALLINTA
Energiakustannukset voivat olla jopa 25-30 % kiinteistön operatiivisista kustannuksista. Silti energiankulutus usein nousee tarkempaan tarkasteluun lähinnä kriisien aikana tai reaktiivisesti, tai kun jotain poikkeavaa huomataan. Taustalla on tyypillisesti se, että dataa ei ole, tai vaikka olisikin, aikaa sen analysointiin ei. Näin ei tarvitse olla.
Sähkönhinnat heiluvat, lainsäädäntö ja erilaiset velvoitteet tiukentuvat: energianhallintajärjestelmät, energiatehokkuussopimukset ja sijoittajien läpinäkyvyysvaatimukset ovat arkea yhä useammalle kiinteistönomistajalle.
Kiinteistöpäälliköt kuitenkin tietävät, että ratkaisuja ja potentiaalia on: energiaseurannan käyttöönotto yksistään voi tuottaa 10-15 % säästöt1.
Kaikkien suurin vaikutus saadaan, kun energianhallintaa ei tehdä siiloprojektina vaan osana laajempaa kiinteistöjohtamista. Automaattinen energiaseuranta tuottaa dataa, joka yhdessä analytiikan, ennusteiden ja vertailudatan kanssa ohjaa päätöksiä ja toimenpiteitä huollossa ja kunnossapidossa sekä investoinneissa ja johtamisessa.
Miten energianhallinta toteutetaan fiksuimmin?
Teema: kiinteistöjen energianhallinta
Tämä teemakooste auttaa suunnittelemaan rakenteet, joilla kiinteistöjen energianhallinnan voi ottaa tavoitteellisesti haltuun. Tunnistat tyypillisimmät energianhallinnan haasteet ja saat konkreettisia malleja ja vinkkejä, jolla rakentaa energianhallinnan kokonaisuus. Tavoitteena on systemaattisesti johdettu energiankulutus, ennustettavat kustannukset ja mahdollisimman suuri riippumattomuus energiakriiseistä.
Sisällys:
- Tunnista tyypillisimmät energianhallinnan haasteet
- Mitä kiinteistöjen energianhallinta on ja ei ole?
- Rakenna energianhallinnan peruspilarit
- Suunnittele arjen energianhallinnan rakenne ja rytmi
- Valitse teknologia energianhallinnan mahdollistajana
- Varmista, että kokonaisuus ei hajoa irrallisiksi osasiksi
- Kun perusta on kunnossa, tulevaisuus ei yllätä
Tyypilliset energianhallinnan käynnistyshaasteet
Vuosikymmenet kiinteistöjen ja kiinteistöportfolioiden haasteita ratkoessa ovat antaneet meille granlundilaisille hyvän kuvan tyypillisimmistä pattitilanteista energianhallinnan potentiaalin valjastamisessa. Kuulostaako jokin tutulta:
- “Seurantaa ja dataa on, mutta emme saa siitä päätöksiä tehtyä.”
- “Dataa ei ole, koska kulutuksen mittaaminen on hajanaista.”
- “Raportointi vie liikaa aikaa, toimenpiteet jäävät irrallisiksi.”
Syvemmälle yleisimpiin kiinteistöjen energiatehokkuuden jarruihin kirjoituksessaan porautuva Granlund Pohjanmaan energiaosaston johtaja Ville Pajukangas summaa:
Ketään tuskin yllättää, että kriittinen onnistumisen elementti on energiaseuranta ja sen datan suunniteltu hyödyntäminen.
Mitä kiinteistöjen energianhallinta on ja ei ole?
Yleisesti kiinteistöjen energianhallinta mielletään energiatehokkuudeksi, joka usein yhdistetään energian säästämiseen.
Kiinteistöjen energiatehokkuus ei kuitenkaan synny yksittäisillä toimenpiteillä – se vaatii systemaattista työtä toimivan kokonaisuuden rakentamiseksi. Sellaisen, jossa riskit ja epävarmuus ovat hallinnassa monelta kantilta. Se maksaa itsensä nopeasti takaisin arjen toimivuudessa ja kustannuksissa.
Granlundin elinkaaripalveluiden liiketoimintajohtajana Kuopion alueyksikössä toimiva Jani Säisä toteaakin kirjoituksessaan kiinteistöjen energiatehokkuudesta:
Tekniikkaa säätämällä on saatu aikaan tuloksia, mutta toimet ovat jääneet usein irrallisiksi, koska kokonaiskuva energiatehokkuuden mahdollisuuksista puuttuu.
Alko automatisoi myymälöidensä energiankulutuksen ja kierrätysmäärien seurannan
Miten lähes yli 350 myymälän energiakulutuksen ja kierrätysmäärien tiedonkeruu ja seuranta rakennettiin? Miten sitä hyödynnetään?
Peruspilarit energianhallinnan käynnistämiseen
Strateginen energianhallinta rakentuu kuudelle “pilarille”, jotka yhdessä muuttavat kiinteistöjen energiadatan toimenpiteiksi ja mitattaviksi tuloksiksi. Energiatehokkuus on paras keino leikata sekä kulutusta että riippuvuutta ulkopuolisesta energiasta, ja se syntyy näiden pilarien yhteistuloksena.
Automatisoitu datan kerääminen
Energiankulutusta ei voida johtaa ilman luotettavaa dataa. Energiadata kerätään reaaliajassa kaikista energialajeista: sähkö, lämpö, vesi ja oma energiantuotanto. Integraatioilla se tuodaan yhteen paikkaan vertailukelpoisena. Laskujen seuraaminen ei riitä: poikkeamat on tunnistettava silloin, kun niihin voi vielä puuttua.
Konkretia: Ilmanvaihto jäänyt vahingossa päälle viikonlopuksi? Huomaat sen maanantaina datasta, et sattumalta tai vasta laskusta.
Analytiikka ja poikkeamien tunnistus
Kulutusdata yksistään ei takaa parhaita päätöksiä. Sitä täytyy verrata historiaan, tavoitteisiin, olosuhteisiin ja vastaaviin kiinteistöihin. Automaattiset, älykkäät hälytykset tunnistavat aidosti merkitykselliset poikkeamat, joista ne muuttuvat toimenpiteiksi: poikkeama → tehtävä huollolle → korjaus → seuranta.
Konkretia: Kohteen A lämmitysenergia on 15 % korkeampi kuin identtisessä kohteessa B. Syynä virheellinen lämpötila-asetus tai rikkoutunut venttiili.
Tavoitteiden asetanta ja seuranta
Energianhallinta ilman tavoitteita on seurantaa vailla suuntaa. Energiatavoitteet ovat osa kiinteistöstrategiaa, eivät irrallinen projekti: ne tukevat kustannustehokkuutta, arvon kehitystä ja vastuullisuustavoitteita. Benchmarking-data muista kiinteistöistä tuo päätöksiin vahvuutta: oma historia ei aina riitä kertomaan, onko suoritus hyvä.
Konkretia: Lämpöenergiankulutus on laskenut 8 % vuodessa, mutta benchmarking paljastaa vastaavien kohteiden kuluttavan 20 % vähemmän. Tavoitetaso tarkentuu.
Selkeät energiajohtamisen vastuut
Kiinteistöjen energianhallinta ei toteudu ilman nimettyä omistajuutta ja tietoa. Kuka seuraa dataa, kuka päättää toimenpiteistä ja kuka toteuttaa? Vastuut kytkeytyvät rooleihin: kiinteistöpäällikkö, johto ja huolto tarvitsevat itselleen relevantit tiedot ja selkeän toimintamallin. Muuten energiaseurannan data jää vain raporteiksi.
Konkretia: Poikkeamahälytys on hyödytön, jos ei tiedetä, kenen tehtävä on reagoida. Selkeä vastuiden jako muuttaa hälytyksen toimenpiteeksi.
Investointien ja toimien priorisointi
Energiadata on arvokkainta silloin, kun se ohjaa rahankäyttöä. Toimenpiteet priorisoidaan vaikutuksen perusteella ja ne kytketään pitkän tähtäimen suunnitelmaan (PTS). Näin energiainvestoinnit ovat osa kiinteistön laajempaa elinkaarisuunnittelua, eivät erillinen projekti.
Konkretia: Energiadata osoittaa lämmöntalteenottolaitteen toimivan alle 60 % hyötysuhteella. Korjaus- tai uusintatarve on helppo perustella ja investoinnin ajoitus on helppo viedä suoraan PTS:ään.
Raportointi ja jatkokehitys
Toimiva raportointi kiinteistöjen energiankulutuksesta ei ole Excel, vaan automaattisesti reaaliajassa päivittyvä näkymä, josta kukin sidosryhmä saa tarvitsemansa tiedon. Energianhallinta ei myöskään ole projekti, vaan jatkuva prosessi: tavoitteet tarkentuvat ja opit jalostuvat.
Konkretia: Luvut ovat heti valmiina kiinteistöjohdon kokoukseen. Puolen vuoden takaisen energiatehokkuustoimenpiteen vaikutus näkyy datassa ja päätös seuraavasta askeleesta syntyy kokouksessa.
Arjen energianhallinnan rakenne ja rytmi
Energianhallinnan tulokset eivät synny yksittäisistä energiatehokkuuden toimenpiteistä vaan tarkkaan suunnitellusta rakenteesta ja toistuvasta rytmistä.
Kun roolit, rutiinit ja tavoitteet ovat selkeät, energiaseurannan tieto ei jää järjestelmiin, vaan ohjaa systemaattisesti kiinteistön käyttöä, olosuhteita, kustannuksia sekä pitkän aikavälin kehitystä.
Tutustu asiakkaiden toteutuksiin:
Tässä vaiheet, joilla energianhallinta organisoidaan:
1. Määritä, mitä mitataan ja miksi
Aloita määrittelemällä, mitä halutaan mitata, millä tarkkuudella ja miksi.
Laajassa portfoliossa päämittaukset voivat riittää, mutta yksittäisissä suurissa kohteissa alamittaukset paljastavat todelliset kuluttajat. Mittaustiheys ja energiaseurannan toteutustapa vaikuttavat datan laatuun ja siten koko energiajohtamisen onnistumiseen.
2. Rakenna automatisoitu energiaseuranta
Tuntitasoinen, automatisoitu seuranta tarjoaa parhaat edellytykset vaikuttavalle energiajohtamiselle, sillä se mahdollistaa syvemmän analyysin ja näkyvyyden kiinteistön kulutuskäyttäytymiseen. Kuukausitasoinen, manuaalinen seuranta on kuitenkin huomattavasti parempi vaihtoehto kuin seurannan puuttuminen kokonaan.
3. Määritä vastuut ja työnjako
Nimeä henkilöt, jotka seuraavat dataa, analysovati poikkeamat ja tekevät toimenpide-ehdotukset. Energiajohtaminen voidaan toteuttaa oman asiantuntijatiimin voimin tai ostaa konsultointipalveluna. Tärkeintä on, että vastuut ja työnjako on selkeästi määritelty ja jalkautettu käytännön toiminnaksi.
4. Aseta tavoitteet
Tavoitteellisen energiajohtamisen perusta syntyy selkeästi asetetuista tavoitteista ja niitä tukevista mittareista. Tavoitteet voivat liittyä kustannussäästöihin, päästövähennyksiin tai energiatehokkuuden parantamiseen. Ilman tavoitteita seuranta ei ohjaa toimintaa.
5. Rakenna vuosikello
Viikoittainen seuranta, kuukausittainen analyysi, kvartaaleittainen portfoliotason tarkastelu ja vuosittainen strategiatyö muodostavat yhtenäisen prosessin, jolla energianhallinta jalkautuu varmimmin. Alla on esitelty suositeltavat vuosikelloon kalenteroitavat toimenpiteet.
ENERGIANHALLINNAN VUOSIKELLO: SUOSITELLUT TOIMENPITEET
VIIKOITTAIN
Seuraa uusia ja avoimia poikkeamia ja käynnistä tarvittavat jatkoselvitykset ja toimenpiteet.
Arvioi aiemmin tehtyjen toimenpiteiden vaikutukset kohteiden kulutuksiin.
KUUKAUSITTAIN
Varmista, että mittausten kulutustiedot ovat ajan tasalla kuun loppuun saakka, jotta tiedot ovat kuukausitasolla vertailukelpoisia.
Tunnista ja analysoi normaalista poikkeavat muutokset kulutuksessa.
KVARTAALEITTAIN
Tarkastele asetettujen tavoitteiden toteumaa.
Suunnittele seurannan pohjalta korjaavat toimenpiteet, joilla voidaan vielä vaikuttaa tavoitteiden saavuttamiseen.
VUOSITTAIN
Laadi yhteenveto vuoden kulutusseurannasta ja tavoitteista: mikä onnistui, mitä kehitettävää on.
Suunnittele, miten hyödyntää toimivia muissakin kohteissa.
Aseta uudet vuositavoitteet ja päivitä energiajohtamisen strategia.
Mikä energianhallintajärjestelmä?
Sertifioidulla energianhallintajärjestelmällä yritys kertoo, miten se aikoo energiatehokkuustavoitteensa saavuttaa.
Martin Aalto, Granlundin energiajohtamisen osastonjohtaja
Teknologia energianhallinnan ja energianhallintajärjestelmän mahdollistajana
Edellä kuvatut pilarit ja rutiinit vaativat toimiakseen tarkoitukseen kehitetyn teknologisen perustan. Ohjelmisto ei korvaa prosesseja tai vastuita, mutta tekee kokonaisvaltaisesta energiajohtamisesta käytännössä mahdollista ja tehokasta.
Energianhallinnan ohjelmistot ja energianhallintajärjestelmät sekoittuvat joskus. Energiankulutukseltaan tietyn kokoluokan organisaatioilta vaaditaan energianhallintajärjestelmän käyttöä, mutta ohjelmistot eivät itsessään ole sellaisia.
Uusi energiatehokkuusdirektiivi (EED) velvoittaa, että yli 2 700 MWh vuodessa kuluttavien kiinteistöjen on tehtävä energiakatselmus määräajoin, ja yli 23 600 MWh kuluttavien on otettava käyttöön sertifioitu energianhallintajärjestelmä, kuten ISO 50001 tai kotimainen ETJ+. Suomen lainsäädäntöön etenevä energiatehokkuusdirektiivin (EPBD) uudistus sekä vapaaehtoiset energiatehokkuussopimukset tarjoavat vaihtoehtoisen tavan täyttää velvoitteet.
Monet energianhallinnan työkalut sisältävistä kiinteistöjohtamisen ohjelmistoista, kuten Granlund Manager, tekevät lainsäädännön mukaisen energianhallinnanjärjestelmän rakentamisesta ja ylläpitämisestä käytännössä mahdollista ja tehokasta.
Laaja mutta hallittu kokonaisuus ei hajoa irrallisiksi energiatehokkuuden osasiksi
Kiinteistöjen energianhallintaan käytettävän ohjelmiston todellinen arvo syntyy siitä, että se on osa laajempaa kiinteistöjohtamisen kokonaisuutta. Kun energiadata yhdistyy huollon ja kunnossapidon järjestelmiin, poikkeama muuttuu huoltotehtäväksi. Kun se yhdistyy ESG-raportointiin, sama data palvelee sekä arjen johtamista että sidosryhmäraportointia.
Operatiivisen ja strategisen kiinteistöjohtamisen kattavan ohjelmiston erottaa dynaaminen raportointi. Se mukautuu sidosryhmän mukaan: johto näkee kustannukset ja ennusteet, vastuullisuustiimi kulutuksen kehityksen ja päästöt, kiinteistöpäällikkö reaaliaikaisen operatiivisen tilanteen.
Kentällä tieto ja tehtävät kulkevat mukana mobiilisovelluksessa.
Miten valitsen sopivan ohjelmiston energianhallintaa ohjaamaan?
Kun perusta on kunnossa, tulevaisuus on ennakoitavissa
Systemaattisesti johdettu energiankulutus, ennustettavat kustannukset ja riippumattomuus energiamarkkinoiden vaihteluista syntyvät oikeasta datasta ja selkeistä vastuista osana kiinteistöjohtamisen kokonaisuutta.
Tulevaisuudessa datalla on entistä suurempi rooli. Benchmarking ja ennusteet kertovat, onko tehty oikeita toimenpiteitä ja miten oma portfolio asemoituu muihin vastaaviin nähden. Granlund Manageriin on kertynyt analysoitua energiadataa suomalaisista kiinteistöistä 1990-luvun lopulta lähtien. Ohjelmisto on siis kerännyt arvokasta vertailutietoa, joka mahdollistaa tarkan energiajohtamisen.
Viimeisimpänä EPBD-direktiivin uudistuva energialuokitus ja oman energiantuotannon kasvu muuttavat sitä, miten kiinteistöjä johdetaan ja arvotetaan.
Organisaatiot, jotka ovat rakentaneet energianhallinnan osaksi kiinteistöjohtamisen kokonaisuutta, ovat parhaiten valmiita vastaamaan tulevaisuuden energiahaasteisiin.
1Green Building Council Finland: https://figbc.fi/perusoppimaara/energiatehokkuus-ja-uusiutuva-energia-kiinteisto-ja-rakennusalalla
Energiadata haltuun ja hyödyksi yhdestä paikasta?
Ota yhteys Granlund Manager -myyntiin!
Palvelemme ympäri Suomen.
Etelä-Suomi
Topi Korpela
Mika Virkki
Marko Laitio
Joonas Alakomi
Länsi-Suomi
Itä- ja Keski-Suomi
Pohjois-Suomi
Pirkanmaa
Ville Pajukangas
Jani Säisä
Mikko Tapojärvi
Jyri Järvinen
Granlund Manager referenssejä
Kolme kampusta ja pitkät talvet: Lapin AMK hallitsee kiinteistöjensä energiankulutuksen
TOK vahvistaa kiinteistöjensä ylläpidon suunnitelmallisuutta huoltokirjakoordinoinnilla
Ylläpito, dokumentaatio ja olosuhteet hallintaan Signode Finlandilla
Uuden tehdaslaajennuksen energiankierrätysjärjestelmä tukee Okmeticin vastuullisuustavoitteita
Pyydä tarjous!
Haluatko lisätietoa Granlund Managerista? Bottimme auttaa!
Tilaa uutiskirjeemme
Kuule ensimmäisten joukossa Granlundin ja KiRa-alan uutisista ja uusimmista trendeistä.