PTS-palvelu

Kunnossapidon johtaminen

Optimoi korjaushankkeiden tarpeellisuus ja oikea-aikaisuus portfoliotasolla kiinteistöstrategiasi mukaisesti. Suunnittele toimenpiteiden toteutus tiedon pohjalta ja ota hyödyt irti synergiaeduista portfoliotasolla.

PTS-palvelu ottaa huomioon aina myös vastuullisuusnäkökulmat, kuten ympäristötavoitteet ja energiatehokkuustoimenpiteet.

Asiantuntijamme tuntevat perusteellisesti rakenteiden ja järjestelmien tekniset käyttöiät ja niitä koskevat viranomaismääräykset. Seuraamme aktiivisesti kiinteistö- ja rakennusalaan liittyvää lainsäädäntöä, ja autamme sinua huomioimaan muutokset.

Kuntoarviot

Kuntoarviossa esitämme selkeästi, missä kunnossa kiinteistön rakenteet ja järjestelmät ovat. Selvitämme puolueettomasti, aistinvaraisin ja ainetta rikkomattomin menetelmin, millaisia korjaustarpeita ja kustannusriskejä kiinteistöön liittyy tulevaisuutta ajatellen.

Asiantuntijamme hallitsevat monipuolisesti kaikki rakennus- ja talotekniikan osa-alueet. Palvelumme kattavat kiinteistön koko elinkaaren uudis- ja korjausrakentamisesta ylläpitoon ja huoltoon.

Kuntoarvio tulee tarpeeseen silloin, kun halutaan kattavat perustiedot kohteen nykytilanteesta ja tarpeista pitkällä aikavälillä.

Kunnossapidon auditoinnit

PTS-auditoinnissa päivitetään tiedot kohteen teknisestä nykytilasta ja korjaustarpeista kunnossapidon strategiset tavoitteesi huomioiden. Korjaustarpeiden arvioinnissa keskitytään lähivuosiin.  ​Kunnossapidon auditointeja pidetään säännöllisesti ja niissä tarkastetaan kunnossapidon johtamisen kannalta olennaiset osat kiinteistössä.

Teknisen asiantuntijamme (rakenne-, LVIA- tai sähkötekniikka) suorittama auditointi on parhaimmillaan osana jatkuvaa kunnossapidon prosessia, kun halutaan ylläpitää kiinteistöjen investointitarpeita ajan tasalla ja määritellä ne kohteen strategiaan perustuen.

Korjausvelan hallinta

Korjausvelka vaikuttaa vahvasti kiinteistön arvoon, vuokrattavuuteen ja sisäiseen vuokraan. Vuokrattavuuden perusedellytyksiä on, että kohde on käyttökunnossa, tiloissa on hyvät sisäolosuhteet, kiinteistöön ei tule käyttökatkoksia eikä sieltä löydy turvallisuusriskejä.

Korjausvelkaa katsotaan syntyneen silloin, kun kiinteistön tekninen nykyarvo alittaa hyvänä pidettävän rajan. Sen syntyyn vaikuttavat etenkin kiinteistön ikä, käyttöaste ja ylläpidon laatu.

Hyvin ylläpidetty ja huollettu kiinteistö pitää teknisen arvonsa paremmin. Tulevaisuuden arvon kannalta on keskeistä hallita korjausvelkaa suunnitelmallisesti, jotta korjauskustannukset eivät räjähdä käsiin.

Korjausvelka ja ylläpidon kustannukset ovat sidoksissa toisiinsa: liiallinen korjausvelka kasvattaa ylläpidon kustannuksia. Toisaalta ylikorjaaminen voi tulla kalliiksi, eikä ylläpidon kuluissa saadakaan riittävästi säästöjä. Sen sijaan oikeilla valinnoilla vaikutetaan ylläpidon kustannuksiin alentavasti.

Korjausvelan hallinta lähtee aina nykytilan ymmärtämisestä. Korjausvelan hallinnan palvelulla selvitämme, miten paljon ja minkälaista korjausvelkaa kiinteistöissä on ja teemme suunnitelman sen haltuunotolle. Tämän jälkeen korjausvelan hallintaan asetetaan tavoitteet ja luodaan prosessit sen tehokkaalle johtamiselle.

Pitkän tähtäimen suunnitelma

Pitkän tähtäimen suunnitelma (PTS) on kunnossapidon johtamisen keskeinen työkalu. Se perustuu teknisten järjestelmien sekä rakenteiden tietoihin, niiden keskimääräiseen käyttöikään, niistä tehtyihin kuntoarvioihin ja niiden uusimisesta koituviin kustannuksiin. Suunnitelmassa huomioidaan myös kiinteistöjesi tulevaisuuden tarpeet. Muodostamme PTS:iä kuntoarvioiden ja -auditointien pohjalta.

Joskus tarvitaan näkemystä suuremman kiinteistökokonaisuuden tilanteesta. Erityisesti jos kohteista ei ole aiemmin tehtyjä PTS-suunnitelmia, näiden luominen on yleensä todella aikaa vievä toimitus. Olemme kuitenkin kehittäneet metodin tuottaa kattavaa PTS-tietoa kevyemmin – suurestakin kiinteistökokonaisuudesta. Lähtötietoina käytetään kohteesta saatavilla olevia suunnitteluaineistoja ja kuntoarvioita. PTS-toimenpiteet perustuvat RT-korttiin ”Kiinteistön tekniset käyttöiät ja kunnossapitojaksot”, todellisien toteutuneiden kustannusten keskiarvoihin sekä alan asiantuntijoiden tietoihin.

Palvelulla saadaan luotua nopeasti suuremmankin kohdejoukon, kymmenien tai jopa satojen kohteiden PTS, ilman raskasta kuntoarvioprosessia ja se sopii erinomaisesti tilanteisiin, jossa kiinteistöllä ei ole PTS-suunnitelmaa ennestään.

Pitkän tähtäimen suunnitelman tietoja täydennetään jatkuvasti kohteen elinkaaren aikana sekä erilaisin kuntoarvioin ja -katselmuksin, vika- ja huoltohistorian perusteella.

Vuokralaisvastuut

Vuokralaisvastuut-palvelumme ytimessä on yhteistyön vahvistaminen. Se sopii niin vuokralaisille kuin vuokranantajillekin, ja sen pohjimmainen tarkoitus on välttää tilanteita, joissa joudutaan tekemään suuria korjauksia. Tavoitteemme on, ettei pitkänkään vuokrasopimuksen aikana tai sen päätteeksi ilmene ikäviä yllätyksiä.

Tuomme selvästi näkyväksi kiinteistössä ilmenevät puutteet, jotta osapuolet voivat halutessaan sopia tilanteen ratkaisusta mahdollisimman neutraaleissa tunnelmissa. Selvitämme, mikä tilanne on ja mitä sen syntymiseksi on tehty – tai jätetty tekemättä.

Esitämme selkeät suositukset etenemisestä: näin tilanne saadaan kuntoon. Tarkastamme, kenen työlistalle puute ja sen korjaaminen kuuluu. Epäselvissä tapauksissa faktoihin pohjautuvat neuvottelut ovat paikallaan.

Kun asiakkaanamme on vuokranantaja, valvomme sovittujen vuokralaisvastuiden toteutumista vuokrasopimuksen aikana ja sen päätteeksi.

Kun asiakkaanamme on vuokralainen, huolehdimme, että vuokrattu kiinteistö täyttää sovitut vaatimukset ja että vuokranantaja huolehtii kunnossapitovelvoitteistaan.

Ilmastoriskikartoitus

Mikäli haluaa säilyttää kiinteistöjensä arvon ilmastonmuutoksen keskellä, on erittäin tärkeää ottaa selvää ilmastoriskien vaikutuksista. Ilmastoriskikartoitus antaa selkeää ja välttämätöntä tietoa kunnossapidon ja ylläpidon suunnittelua ja johtamista silmällä pitäen.

Ilmastoriskikartoituksella ja sen tuloksilla on vaikutusta kiinteistön arvoon myynnin tai vuokrauksen yhteydessä. Jos raportissa todetaan, että merkittäviä tai kriittisiä ilmastoriskejä ei ole, jatko sujuu varmasti kitkattomammin.

Turvallisuus

Kaikki käytössä olevat kiinteistöt on pidettävä turvallisina ja terveellisinä. PTS-palvelumme varmistaa, että nämä kaksi kriittistä näkökulmaa huomioidaan kunnossapidossa ja budjetoinnissa.

Asiantuntijamme tuntevat esimerkiksi väestönsuojiin liittyvät vaatimukset, pelastussuunnitelmat, ATEX-säännökset ja turvallisuusauditoinnit.