Miksi korjausvelan laskeminen kannattaa?

Mitä korjausvelka tarkoittaa?

Korjausvelalla kuvataan arviota kiinteistön korjaus- ja kunnossapitotarpeiden rahallisesta arvosta, jota kertyy ajan myötä rakennuksen osajärjestelmien ikääntyessä.

Korjausvelan määrä kertoo arvion euromäärästä kuinka paljon rakennusten korjaamiseen ja kunnostukseen tulisi investoida, jotta eri osajärjestelmät olisivat käytön kannalta edelleen hyvässä kunnossa.

Korjausvelasta aletaan puhua, kun rakennuksen kuntotaso eli tekninen nykyarvoprosentti alittaa rakennukselle määritetyn optimikuntotason. Alalla yleisesti hyväksytty taso on 75 prosenttia, kun uutta vastaava taso on 100 prosenttia.

Korjausvelan määrä kertoo arvion euromäärästä kuinka paljon rakennusten korjaamiseen ja kunnostukseen tulisi investoida.

Jokaiseen rakennukseen syntyy korjausvelkaa, sillä rakennuksen osat kuluvat ja talotekniikka vanhenee. Huonommin hoidetussa kiinteistössä korjausvelkaa syntyy nopeammin kuin kohteissa, joissa rakennuksista pidetään suunnitelmallisesti huolta.

Miksi korjausvelan hallinta on tärkeää?

Korjausvelan hallinta ja seuranta ovat olennainen osa suunnitelmallista kiinteistöjohtamista ja taloudellista suunnittelua, sillä korjausvelka vaikuttaa merkittävästi kiinteistöjen arvoon ja tulevien vuosien ylläpitokuluihin.

Korjausvelan laskenta auttaa kiinteistönomistajaa kohdistamaan tulevia korjauksia ja budjetoimaan niiden kustannuksia. Tällaista luotettavaa tietoa tarvitaan päätöksenteon pohjaksi esimerkiksi kunnissa ja seurakunnissa, joissa joudutaan miettimään entistä tarkemmin, mihin rahat ja henkilöstöresurssit tulevaisuudessa riittävät.

Korjausvelan laskenta auttaa kiinteistönomistajaa kohdistamaan tulevia korjauksia ja budjetoimaan niiden kustannuksia.

Miten korjausvelka lasketaan?

Yksinkertaistetusti korjausvelka lasketaan rakennuksen uudisarvosta otetun 75 prosentin tason ja teknisen nykyarvon erotuksesta. Asiantuntija käyttää laskennassa erilaisia matemaattisia kaavoja ja laskentaohjelmia.

Ensimmäiseksi arvioidaan, mikä on kiinteistön uudisarvo eli mitä maksaisi rakentaa uudelleen vastaava rakennus nykyhinnoin. Kyse on siis eri asiasta kuin kiinteistön markkina-arvosta.

Seuraavaksi arvioidaan tekninen nykyarvo, jota peilataan 75 prosentin tasoon uudisarvosta. Tässä käydään yleensä erikseen läpi rakennuksen osajärjestelmät, joita ovat esimerkiksi vesikatto, rungot, pintarakenteet ja LVI-järjestelmät.