Miksi korjausvelan laskeminen kannattaa?
10.10.2025 – Rakennusten korjausvelasta puhutaan paljon, mutta miten korjausvelka lasketaan ja mitä hyötyä laskennasta on kiinteistönomistajalle? Granlundin ryhmäpäällikkö Verneri Tuomi vastaa näihin kysymyksiin.
Mitä korjausvelka tarkoittaa?
Korjausvelalla kuvataan arviota kiinteistön korjaus- ja kunnossapitotarpeiden rahallisesta arvosta, jota kertyy ajan myötä rakennuksen ikääntyessä. Jokaiseen rakennukseen syntyy korjausvelkaa, sillä rakennuksen osat kuluvat ja talotekniikka vanhenee.
Huonommin hoidetussa kiinteistössä korjausvelkaa syntyy nopeammin kuin kohteissa, joista pidetään suunnitelmallisesti huolta.
Korjausvelan määrä kertoo arvion euromäärästä, joka rakennusten korjaamiseen ja kunnostukseen olisi tullut investoida, jotta eri osajärjestelmät olisivat käytön kannalta edelleen hyvässä kunnossa.
Korjausvelkaa alkaa kertyä, kun rakennuksen tekninen nykyarvo laskee rakennukselle vaaditun tyydyttävän kuntotason alapuolelle. Korjausvelan kynnysrajana pidetään yleensä teknistä nykyarvoprosenttia 75 %.
Korjausvelan määrä kertoo arvion euromäärästä, joka olisi tullut investoida rakennusten korjaamiseen ja kunnostukseen.
Miten korjausvelka lasketaan?
Yksinkertaistetusti korjausvelka tarkoittaa kustannuksia, jotka aiheutuvat siitä, että tarpeelliset korjaukset ovat jääneet tekemättä. Asiantuntija käyttää laskennassa erilaisia matemaattisia kaavoja ja laskentaohjelmia.
Ensimmäiseksi arvioidaan, mikä on kiinteistön uudisarvo eli mitä maksaisi rakentaa uudelleen vastaava rakennus nykyhinnoin. Kyse on siis eri asiasta kuin kiinteistön markkina-arvosta.
Seuraavaksi arvioidaan tekninen nykyarvo. Tässä käydään yleensä erikseen läpi rakennuksen osajärjestelmät, joita ovat esimerkiksi vesikatto, rungot, pintarakenteet ja LVI-järjestelmät.
Rakennuksen tekninen nykyarvo lasketaan alentamalla jälleenhankinta-arvoa teknisellä nykyarvo-prosentilla, joka kuvaa rakennusosaryhmien ikääntymisestä aiheutunutta arvonalennusta. Rakennuksen tekninen nykyarvoprosentti määritellään välille 0 – 100 %. Rakennuksen osaryhmille määritellään prosentit joko iän tai kunnon perusteella, ja osien prosentit lasketaan yhteen.
Granlundin palvelut korjausvelan hallintaan
PTS-palvelu
PTS-palvelu varmistaa, että kunnossapitoeurot löytävät tiensä oikeisiin kohteisiin oikeaan aikaan.
Granlund Manager PTS
Korjausvelka pysyy hallinnassa, kun sinulla on ajantasainen näkymä kiinteistöjesi kunnossapitotarpeisiin ja tuleviin hankkeisiin.
Kiinteistöstrategia
Kiinteistöstrategian tavoitteena on varmistaa kestävä, tehokas ja tavoitteidenmukainen kiinteistöjohtaminen.
Korjausvelan tietojohtaminen, termistöä
Jälleenhankinta-arvo /
uudishinta
Kiinteistön arvo, joka vastaa sitä summaa, joka tiettynä ajankohtana tarvitaan uuden vastaavanlaisen kiinteistön hankkimiseksi.
Tekninen nykyarvo
Kiinteistön arvo, jossa jälleenhankinta-arvosta on vähennetty kiinteistön iästä, käytöstä, käyttökelpoisuuden alentumisesta tai muusta syystä johtuva arvonalennus.
Tekninen
nykyarvoprosentti
Kuvaa rakennusosaryhmien ikääntymisestä aiheutunutta arvonalennusta.
Korjausvelka
Kustannukset, jotka aiheutuvat siitä, että tarpeelliset korjaukset ovat jääneet tekemättä. Korjausvelan kynnysrajana pidetään yleensä teknistä nykyarvoprosenttia 75 %.
Korjausvelan määrä
Kuinka paljon rakennuksen huoltoon, kunnossapitoon ja peruskorjaamiseen olisi täytynyt vuosien aikana laittaa, jotta rakennus olisi käytön puolesta hyvässä kunnossa?
Korjausvelan kertyminen
Korjausvelkaa alkaa kertyä, kun rakennuksen tekninen nykyarvo laskee rakennukselle vaaditun tyydyttävän kuntotason alapuolelle.
Miksi korjausvelan hallinta on tärkeää?
Korjausvelan hallinta ja seuranta ovat olennainen osa suunnitelmallista kiinteistöjohtamista ja taloudellista suunnittelua, sillä korjausvelka vaikuttaa merkittävästi kiinteistöjen arvoon ja tulevien vuosien ylläpitokuluihin.
Korjausvelan laskenta auttaa kiinteistönomistajaa kohdistamaan tulevia korjauksia ja budjetoimaan niiden kustannuksia. Tällaista luotettavaa tietoa tarvitaan päätöksenteon pohjaksi esimerkiksi kunnissa ja seurakunnissa, joissa joudutaan miettimään entistä tarkemmin, mihin rahat ja henkilöstöresurssit tulevaisuudessa riittävät.
Korjausvelan laskenta auttaa kiinteistönomistajaa kohdistamaan tulevia korjauksia ja budjetoimaan niiden kustannuksia.
Jokaiselle rakenneosalle ja talotekniselle järjestelmälle on määritelty keskimääräinen käyttöikä, jonka umpeuduttua se tulisi uusia.
Millaisia tapoja teknisen nykyarvon määrittelyyn käytetään?
Määrittely voidaan tehdä kahdella eri tavalla. Nopein ja helpoin tapa on aikaperustainen nykyarvon määrittely, jossa rakennuksen osajärjestelmien kuntotaso arvioidaan niiden hankinta- tai rakennusvuosien perusteella.
Jokaiselle rakenneosalle ja talotekniselle järjestelmälle on määritelty keskimääräinen käyttöikä, jonka umpeuduttua se tulisi uusia. Joillakin rakenteilla tai talotekniikalla tekninen elinkaari voi olla 10–20 vuotta, toisilla 50 vuotta tai enemmänkin.
Aikaperustainen selvitys sopii esimerkiksi kokonaisen kiinteistösalkun korjausvelan karkeaan arviointiin. Vaikkapa kymmenistä kohteista koostuvasta kiinteistöomaisuudesta saadaan näin iso kuva taloudellisen suunnittelun pohjaksi.
Kiinteistön tekninen nykyarvo voidaan arvioida myös tarkemmin tekemällä kuntoarvio rakennuksen osajärjestelmien nykyisestä kunnosta.
Granlundilla kuntoarvion laatimiseen osallistuvat tyypillisesti rakenne-, sähkö- ja LVI-tekniikan ammattilaiset, jolloin oman osa-alueensa hallitseva asiantuntija pystyy arvioimaan osajärjestelmien todellisen teknisen kunnon.
Silloin uusimisen tai korjauksen ajankohta ja näin ollen myös tekninen nykyarvoprosentti arvioidaan kunnon perusteella aikaperustaisen arvioinnin sijaan.
Miten korjausvelan laskennasta saa täyden hyödyn irti?
Ammattimaisesti tehdyn korjausvelan laskentaan liittyvät olennaisesti toimenpidesuositukset tarvittavista korjauksista ja arviot niiden kustannuksista.
Parhaassa tapauksessa korjausvelan määrä ja asetetut tavoitetasot saadaan yhdistettyä ja visualisoitua tietojärjestelmien avulla PTS-toimenpiteiden suunnitteluun.
Näin kuntotasot, PTS-toimenpiteet ja kustannukset tulevat läpinäkyviksi organisaation kaikilla tasoilla helposti ymmärrettävässä muodossa.
Haluatko kuulla lisää?
Verneri Tuomi
Emilia Salovaara
Lue muita blogejamme
Myynti, purkaminen vai odottelu – mitä tehdä tyhjilleen jäävälle kiinteistölle?
13.11.2025 – Kiinteistöihin on sitoutunut paljon pääomaa ja kiinteistökannan kohtalo huolestuttaa tällä hetkellä monia aivan hyvästä syystä. Mitä tehdä tyhjille, tyhjeneville ja…
Rakentamislain vaatimaan ilmastoselvitykseen kannattaa varautua ajoissa
11.11.2025 – Ilmastoselvitys tulee olemaan kaikille kiinteistö- ja rakennusalan toimijoille lähivuosina yhtä tuttu asia kuin energiatodistus on nyt. Tiedätkö, mitä rakentamislain uusi…
Kiinteistön energiatehokkuus ei synny yksittäisillä tempuilla
10.11.2025 – Yksittäisiä vippaskonsteja ja komponentteja energian säästämiseen on tarjolla runsaasti, mutta täsmäiskujen seurauksena suuri potentiaali jää usein piiloon. Energiatehokkuudessa kyse on…
EPD on pian jo pääsylippu markkinoille – näin teet välttämättömyydestä kilpailuedun
05.11.2025 – Kiristyvä sääntely ja kasvavat asiakasodotukset lisäävät rakennustuotteiden tarkan päästötiedon kysyntää. Parhaimmillaan ympäristöseloste (EPD) paitsi vastaa kysyntään myös kirittää tuotteita entistä…
Kunnan kannattaa kirkastaa vahvuutensa datakeskustoimijoille
31.10.2025 – Kunnan mahdollisuudet saada datakeskusinvestointeja paranevat huomattavasti, jos se kertoo selkeästi vahvuuksistaan ja luo hyvät edellytykset datakeskuksen ympärille rakentuvalle ekosysteemille. Tähän…
3D-mallinnus osaksi kuntotutkimuksia – vähemmän porauksia, korjaamista ja kustannuksia
23.10.2025 – 3D-mallinnus on ollut pitkään liian kallista hyödynnettäväksi kuntotutkimuksissa. Tekoälyn ansiosta mallinnus on nyt edullisempaa, tulokset tarkempia ja korjausten kustannussäästöt huomattavia.
Konkreettisia ohjeita rakentamisen kiertotalouteen
21.10.2025 – Uudelleenkäytetyn rakennusosan laskennallinen hiilijalanjälki rakennuksen ilmastoselvityksessä on nolla. Mutta miten kiertotalous on mahdollista rakennusalan karussa ansaintalogiikassa?
Miksi korjausvelan laskeminen kannattaa?
10.10.2025 – Rakennusten korjausvelasta puhutaan paljon, mutta miten korjausvelka lasketaan ja mitä hyötyä laskennasta on kiinteistönomistajalle? Granlundin ryhmäpäällikkö Verneri Tuomi vastaa näihin…
Mikä on energianhallintajärjestelmä?
03.10.2025 – Lokakuussa 2025 voimaan astuva energiatehokkuuslaki velvoittaa yrityksiä ottamaan käyttöön sertifioidun energianhallintajärjestelmän, jos niiden energiankulutus ylittää 23 600 MWh vuodessa.
Kiinteistökehitys avaa ratkaisun ovia kuntien sote-ahdinkoon
01.10.2025 – Kuntien rooli terveydenhuollon kiinteistöjen omistajina ja käyttäjinä on muuttunut radikaalisti. Miten kiinteistökehitys voi auttaa tuoreita vuokranantajia sote-kiinteistöjen hallinnassa?
Tilaa uutiskirjeemme
Kuule ensimmäisten joukossa Granlundin ja KiRa-alan uutisista ja uusimmista trendeistä.