Vastuullisuus, kiinteistöt ja raha – Mitä markkinoilla tapahtuu?

6.7.2022 – Miltä vastuullisuus näyttää juuri nyt ja mitä ESG tarkoittaa kiinteistö- ja rakennusalalla? Miten raha ohjaa nyt ja jatkossa alaa kohti vastuullisuutta?

Aihepiiri

Kiinteistöjohtaminen, Vastuullisuus

Jaa

Granlund järjesti keväällä Vastuullisuus, kiinteistöt ja raha -seminaarin, joissa keskustelimme yhdessä Aalto-yliopiston Vesa Puttosen, LähiTapiolan Eero Kokkosen ja Exilionin Ari Taljan kanssa siitä, kuinka ESG vaatimukset vaikuttavat ja tulevat vaikuttamaan kiinteistöliiketoimintaan.

Summasin 10 keskeisiä huomioita siitä, mitä kiinteistöalalla tapahtuu vastuullisuuteen liittyen ja kuinka muutokset kannattaa huomioida kiinteistöliiketoiminnassa.

1. Ilmasto- ja ympäristöhaasteet sekä rahan siirtyminen vastuullisiin sijoituskohteisiin tulevat väistämättä vaikuttamaan merkittävästi myös kiinteistöliiketoimintaan

Kyse ei ole lyhytaikaisesta trendistä. Pikemminkin päinvastoin, monet ajurit ajavat samanaikaisesti kohti näiden näkökulmien painoarvon kasvua.

Kyse ei ole lyhytaikaisesta trendistä.

2. Historiallisesti ESG-sijoituksilla on ollut suurempi tuotto kuin muilla sijoituksilla

Tästä ei kuitenkaan voida vetää suoria johtopäätöksiä tulevaan. Rahoituksen näkökulmasta olisi jopa loogista, että tuotot tulevat pitkällä aikavälillä olemaan pienempiä. Kun sijoituskohteilla on suurempi kysyntä, nousevat niiden arvot korkeammalle, jolloin tuotot suhteessa investointiin laskevat. Syntyy kuitenkin muita hyötyjä, kuten pienenevät riskit ja parantuva likviditeetti.

3. Kiinteistöjen osalta vastuullisuus ja erityisesti ympäristönäkökohdat tulevat vaikuttamaan kiinteistöjen arvonkehitykseen, likviditeettiin, tuottoihin ja vuokrattavuuteen sekä riskeihin

Arvonkehityksen osalta myyntihetkellä realisoituvaan hintaan vaikuttavat monet tekijät, ja vastuullisuus tulee olemaan yksi niistä. Kiinnostavia tulevat olemaan myös todennäköiset vaikutukset rahoituksen saatavuuteen ja hintaan.

4. ESG:lle ei ole olemassa yhtenäistä määritelmää

Tämä johtaa siihen, että sijoittajat eivät välttämättä ymmärrä, mihin he oikeastaan sijoittavat sijoittaessaan ESG-luokiteltuihin kohteisiin ja vaikuttava sijoittaminen vaatii ymmärrystä ja osaamista. Tällä hetkellä keskustelussa korostuvat erityisesti ilmastonmuutoksen hillintä ja muut ympäristönäkökohdat, mutta moni ESG-indekseistä painottaa G:tä eli hallintoa tai S:ää eli sosiaalisia näkökohtia. Onkin keskeistä, että sijoittajat ymmärtävät, mihin sijoittavat.

Sijoittajat eivät välttämättä ymmärrä, mihin he oikeastaan sijoittavat sijoittaessaan ESG-luokiteltuihin kohteisiin.

5. Kiinteistöalalla suurimmat positiiviset vaikutusmahdollisuudet liittyvät ennen kaikkea ilmastonmuutoksen torjuntaan sekä muihin ympäristönäkökohtiin

On keskeistä, että kiinteistöala löytää tavat kommunikoida näistä hyödyistä sijoittajille ja rahoittajille. Voidaan myös perustellusti kysyä, pitäisikö kiinteistöalalla selkeästi keskittyä E:n eli ympäristönäkökulman edistämiseen ja nähdä muut vastuullisuuden osa-alueet ennen kaikkea reunaehtoina, jotka täytyy täyttää. Tämä vastaisi myös EU-taksonomian logiikkaa.

6. EU-taksonomialla on merkittävä potentiaali edistää vastuullista sijoittamista ja rahoitusta

Se luo yhteiset pelisäännöt ja raportointivelvoitteet sijoituskohteiden, kuten kiinteistöjen ja rakentamisen, ympäristövastuullisuuden arviointiin. Vaikka kriteeristössä on vielä tarkennettavaa, on tämä erittäin hyvä askel kohti yhtenäistä arviointitapaa.

Taksonomian vaatimukset täyttääkseen vanhojen kiinteistöjen tulisi päästä 15 % parhaimmistoon E-luvussa tai A-energialuokkaan.

7. Vaikka kiinteistöalalla ympäristövaikutuksia ja erityisesti energiatehokkuutta on pyritty parantamana jo vuosien ajan, on tärkeää huomata, että uudessa tilanteessa vanhojen toimien kunnianhimon taso ei riitä

Taksonomian vaatimukset täyttääkseen vanhojen kiinteistöjen tulisi päästä 15 % parhaimmistoon E-luvussa tai A-energialuokkaan. Hiilineutraalius asettaa vielä tiukemmat tavoitteet.

8. On myös tärkeää huomata, että merkittävä osa, jopa 50 %, nyt rakennettavien rakennusten elinkaaren hiilijalanjäljestä syntyy elinkaaren muista osista kuin energiankulutuksesta, materiaalien valmistuksesta, rakentamisesta ja huolloista

Tämän vuoksi energiatehokkuuden rinnalle on tärkeä tuoda koko elinkaaren vaikutukset. Tämän osalta onkin käynnissä lainsäädäntövalmistelua uudiskohteille, mutta merkittävämpi muutos on jo käynnissä markkinavetoisesti.

Muutos on jo käynnissä markkinavetoisesti.

9. Kiinteistönomistajien näkökulmasta rahoitusalan muutos, kasvavat ilmastovaatimukset ja EU-taksonomia luovat nopealla aikavälillä tarpeen selvittää oman kiinteistömassan potentiaali täyttää taksonomian ja hiilineutraaliuden vaatimukset

Liiketoiminnan kehittämisen näkökulmasta on keskeistä ymmärtää, mitkä kiinteistöistä voivat täyttää vaatimukset ja mitä tavoitteiden täyttäminen vaatisi. On myös löydettävä optimaaliset ratkaisut useiden eri tavoitteiden saavuttamiselle. Vaatimukset tulevat myös vastaan nopeasti: EU-taksonomian kriteerienmukaisuutta koskevat ensimmäiset raportointivelvoitteet suuryrityksille astuvat voimaan jo vuoden 2022 osalta.

10. Työkaluja kokonaisuuden hallintaan

Hyvä työkalu tämän kokonaisuuden hallintaan on Granlundin AI-Taksonomiakartoitus, joka koneoppimiseen perustuvilla ratkaisuilla seuloo kiinteistöportfoliolle optimaaliset keinot saavuttaa olemassa olevien kiinteistöjen taksonomianmukaisuus, vähentää päästöjä ja pudottaa energiakustannuksia.

P.s.

Samat aiheen nousivat esille myös iltapäivän energiaseminaarissa. Esimerkiksi SEB:n mukaan investorit etsivät ennen kaikkea sellaisia sijoituskohteita, jotka täyttävät EU-taksonomian vaatimukset. He myös etsivät tällä hetkellä näitä tavoitteita vastaavia kohteita Suomesta ja muista Pohjoismaista.