Smart Building – kohti toimivaa älykiinteistön ekosysteemiä

Ulos järjestelmä- ja sovellusviidakosta kohti älykästä kiinteistöä

30.5.2022 – Älykäs kiinteistö – Smart Building – tarjoaa runsaasti hyötyjä kiinteistön eri sidosryhmille. Älykiinteistön toteutus voi kuitenkin joskus tuntua vaikeakulkuiselta viidakolta, josta ei haasteita puutu. Mitkä ovat älykkään kiinteistön tyypillisimmät haasteet ja miten ne voitetaan?

Aihepiiri

Data ja digitalisaatio

Jaa

Smart Building -prosessit kuntoon

Olipa kyseessä sitten toimisto, koulu tai sairaala, tilojen käyttäjille älykiinteistö merkitsee mukavampaa ja sujuvampaa arkea. Kiinteistöomistajalle luvassa on parempaa hallittavuutta ja säästöjä niin energia- kuin ylläpitokustannuksissa kiinteistön koko elinkaaren ajalta. Nyt pureudumme älykkään kiinteistön tarjoamien hyötyjen tiellä oleviin tavallisimpiin haasteisiin ja taklaamme ne!

Haaste 1: Älykiinteistön tavoitteet kirkkaiksi

Älykkäälle kiinteistölle on tärkeää asettaa selkeät ja realistiset tavoitteet. Millaista kokonaisuutta lähdemme toteuttamaan ja miksi?

”Älykiinteistön toteutus lähtee kiinteistön sidosryhmien tarpeiden ja tavoitteiden tunnistamisesta. Älykkyyden tavoittelun ei itsessään pitäisi olla peruste älykiinteistön toteuttamiselle, vaan älykkäillä ratkaisuilla pitäisi pyrkiä vastaamaan sidosryhmien ongelmiin sekä liiketoiminnan ja ESG-strategian tavoitteisiin.”, sanoo Granlundin Smart Building -liiketoimintajohtaja Vili Tuomisaari.

Toimiva työkalu kiinteistön käyttäjien ja muiden sidosryhmien tarpeiden tunnistamiseen ja älykiinteistön tavoitteiden määrittelyyn on yhteiset työpajat. Niiden avulla löydetään ja määritellään, millaisille toiminnallisuuksille on tarvetta. Työpajoissa tarpeet myös asetetaan tärkeysjärjestykseen.

Osana työpajoja tai erillisenä toimenpiteenä voidaan myös arvioida käytössä olevien älykiinteistöjen sertifiointien ja muiden arviointityökalujen hyödyntämistä tavoitteiden määrittelyssä.

Haaste 2: Tavoitteista toteutukseen yhteensopivilla ratkaisuilla

Kun tavoitteet älykiinteistölle on asetettu, on aika etsiä toimivat ja kustannustehokkaat ratkaisut haluttujen toiminnallisuuksien toteuttamiseksi huomioiden kiinteistön koko elinkaari.

Ratkaisumallit ja toteutusvaihtoehdot kartoitetaan ja samalla selvitetään, millaisia valmiita teknologiaratkaisuja löytyy jo markkinoilta ja onko joku toiminnallisuus, johon ei vielä löydy valmista ratkaisua. Määritellyt tavoitteet jalostetaan suunnitteluun tarvittaviksi teknisiksi vaatimusmäärittelyiksi.

”Jo suunnitteluvaiheessa on tärkeää määritellä eri järjestelmien vaatimukset niiden toiminnallisuuksien ja liitettävyyden osalta siten, että ne muodostavat tavoitellun kokonaisuuden”, sanoo Granlundilla rakennusautomaatiosuunnittelua johtava Jukka Karhu.

Toimiva ekosysteemi varmistaa järjestelmien hallinnoinnin yhtenä kokonaisuutena ja mahdollistaa myös tietoturvan keskitetyn hallinnan. ”Hyvin suunnitellussa ja toteutetussa kokonaisuudessa eri osajärjestelmät toimivat itsenäisesti, muutostilanteet on huomioitu kokonaisuuden kannalta eikä niiden päivittäminen tai korvaaminen aiheuta laajoja muutostarpeita muihin järjestelmiin”.

Haaste 3: Hajanainen kiinteistötieto yhteen

Kiinteistön tieto on usein hajallaan eri järjestelmissä. Usean kiinteistön kokonaisuudessa data voi olla kiinteistökohtaisesti kerääntyneenä moniin järjestelmiin ja pilvipalveluihin.

Keskitetyllä data-alustalla varmistetaan, että kaikki kiinteistöjen tuottama tieto on saatavilla ja jalostettavissa yhdessä paikassa reaaliaikaisesti. ”Yhtenäisen tiedon avulla saamme kokonaiskuvan laajastakin kiinteistökokonaisuudesta. Vertailu kiinteistöjen välillä on sujuvaa, ja koko kiinteistökantaa johdetaan oikealla tiedolla”, kertoo Vili Tuomisaari.

Haaste 4: Ulos siiloista, pois totutusta

Rakennus- ja kiinteistöalalla on pitkään toimittu ehkä turhankin tiiviisti omissa siiloissa. Jokainen toimija – suunnittelijat, urakoitsijat, rakennuttajat – toteuttaa mahdollisimman hyvin ja tehokkaasti omaa osuuttaan kokonaisuudesta mutta samalla voi käydä niin, ettei kokonaistoimivuuden suunnittelu ja siitä huolehtiminen kuulu kellekään.

Älykiinteistöjen toteutus vaatii yhä kokonaisvaltaisempaa käsitystä ja yhteensovittamista rakennushankkeen ensivaiheista lähtien. Smart Building -koordinaattori pitääkin langat käsissään aina kiinteistön suunnittelusta toteutukseen ja ylläpitoon.

Digitaalisten järjestelmien ja älykkäiden ratkaisuiden lisääntyessä on tarpeen myös huomioida, että tilaajien ja käyttäjien omat järjestelmät ja esimerkiksi IT-tukitoiminnot eivät voi olla enää täysin erillään kiinteistön taloteknisistä järjestelmistä.

Haaste 5: Älykiinteistö mukana suunnittelusta lähtien

Mitä aikaisemmin, sen parempi pätee täydellisesti älykiinteistön toteuttamisessa. Älykkäiden ratkaisujen huomiointi on parasta ottaa mukaan jo hankesuunnitteluvaiheessa, ennen kuin suunnitteluratkaisuja tai budjettia on lukittu. Jos tarvittavia teknisiä järjestelmiä ja laiteratkaisuja ei ole huomioitu suunnittelu- ja rakennusvaiheessa, niiden integrointi ja yhteensovittaminen jälkikäteen voi olla kallista.

”Tavoitteena on, etteivät Smart Building -ratkaisut merkittävästi lisää investointikustannuksia, ja samalla ne tuottavat huomattavia hyötyjä elinkaari- ja käyttökustannuksien osalta sekä kiinteistöjen operatiivisessa toiminnassa”, toteaa Jukka Karhu.