Uutiset

Due Diligence -prosessi hallintaan

Teknisten ja ympäristö Due Diligence -prosessien aikataulu on yleensä kireä. Siksi työn sisältö on tärkeää räätälöidä tarkoituksenmukaiseksi ja palvelemaan koko kiinteistökauppaprosessia. Keskeistä on myös DD-työn puolueettomuus.

Uutinen

Lue DD-asiakastarinamme tästä linkistä.

Tänä päivänä DD-prosessissa kiinnitetään huomiota myös kiinteistökokonaisuuden vahvuuksiin ja esimerkiksi vuokralaisten tyytyväisyyteen.

”Vielä 15 vuotta sitten tekninen Due Diligence tarkoitti lähinnä kuntotarkastusta ja PTS-suunnitelmaa”, kertoo Granlundin omaisuudenhallintapalvelujen toimialajohtaja Ritva Rissanen. ”Tänä päivänä DD-selvitykset käsittävät useita eri osa-alueita ja lopullinen sisältö valitaan aina tilanteen ja tarpeen mukaan.”

Granlundin asiantuntijoiden tehtävänä on huolehtia, että DD-prosessissa keskitytään oikeisiin asioihin.

”Tehokas DD-prosessi edellyttää aktiivista yhteistyötä niin asiakkaan kuin hänen sidosryhmiensäkin kanssa, ja tuloksista on tärkeää viestiä ymmärrettävästi”, Rissanen korostaa. ”Riskejä ei vähätellä, muttei liioitellakaan. Emme myöskään halua unohtaa kokonaan myönteisiä asioita.”

Realistinen näkemys kustannuksista. Kiinteistön korjauskustannusten arvioinnissa huomioidaan esimerkiksi kiinteistön ikääntyminen, tekninen kuluminen ja omistamisen strategia.

”Keskeinen asia lähes kaikissa Due Diligence -selvityksissä on korjaus- ja ylläpitovastuiden jakautuminen kiinteistön omistajan ja vuokralaisten välillä”, Rissanen kertoo. ”Vuokrasopimusten määrittämän vastuujaon perusteella on ennustettava omistajan ylläpitokustannuksia tulevaisuudessa. Jo kiinteistön ostovaiheessa onkin hyvä arvioida, miten vuokralaiset ovat suorittaneet ylläpitovelvoitteensa siihen asti ja miltä tulevaisuus näyttää.”

Kiinteistöjen ylläpitoa kannattaa katsoa riittävän pitkälle eteenpäin.

”Suosittelen pohtimaan, millaiset ylläpitokäytännöt tukevat kiinteistön arvon säilymistä ja kannattavaa kiinteistöliiketoimintaa”, Rissanen toteaa. ”Esimerkiksi kiinteistön muuntojoustavuus nousee pitkän tähtäimen suunnitelmissa usein valttikortiksi.”

Ympäristöselvitykset korostuvat kansainvälisissä kaupoissa. Suomessa on runsaasti paikallisia rakentamis- ja ympäristömääräyksiä, ja siksi suomalainen asiantuntijakumppani on erityisen tärkeä silloin, kun myyjä- tai ostajakandidaatti on ulkomaalainen.

”Granlundin laaja tietämys ympäristö- ja energia-asioista auttaa ennakoimaan hanke- ja viranomaissäädösten vaikutuksia, paikallisia rakentamis- ja ympäristömääräyksiä sekä ympäristövastuita”, Rissanen toteaa. ”Tärkeää on huomioida myös Natura- ja muut luonnonsuojelualueet. Niiden unohtaminen voi viivästyttää tai jopa kaataa kehityshankkeen. Ulkomaiset ostajat ovat usein kiinnostuneita myös kiinteistöjen ympäristösertifioitavuudesta.”

DD-prosessissa huomioidaan lähes poikkeuksetta maaperä- ja pohjavesiriskit sekä rakennusmateriaalien haitta-aineriskit.

”Ympäristöriskien arvioinnissa on tärkeää pysyä muuttuvan maailman mukana”, Rissanen toteaa. ”Esimerkiksi tulvat ovat runsastuneiden sateiden ja ennustetun meren kohoamisen takia uhkia laajemmilla alueilla kuin ennen.”

Huomio kiinteistöjen käyttäjiin. DD-selvityksissä kiinnitetään yhä useammin huomiota käyttäjien tarpeisiin ja arvoihin, joista energiatehokkuus on yksi tärkeimmistä.

”Laajaa peruskorjausta tai kiinteistökehitystä vaativissa kohteissa arvioimme aina huolella, miten energiatehokkuusvaatimukset vaikuttavat korjausrakentamisen kustannuksiin”, Rissanen toteaa. ”On myös hyvä muistaa, että energiatehokkuuden parantamisella on usein myönteisiäkin vaikutuksia, esimerkiksi vuokralaistilanteeseen.”

Yhä useammin DD-selvitys huomioikin kiinteistön käyttäjien tyytyväisyyden.

”Omistajan tuottotavoitteet ja vuokralaisten toiveet muodostavat saumattoman liiton”, Rissanen kiteyttää. ”Hyvillä paikoilla sijaitsevissa arvokiinteistöissä vuokralaiset ovat valmiita korkeisiin vuokriin, mutta samalla he vaativat kiinteistöltä enemmän kuin vuokralaiset alueilla, joilla vuokrat ovat matalammat ja palvelutarjonta vähenemässä.”

Toimivat sisäolosuhteet ja talotekniikka eivät enää aina riitä.

”Yhä useammin kiinteistön pitää tukea myös vuokralaisten brändiä sekä tuote- ja palvelukonsepteja.”

Lue DD-asiakastarinamme tästä linkistä.

Juttu on julkaistu Granlundin 1/2done lehdessä huhtikuussa 2016. Kirjoittaja: Sanna Karppinen, kuva: Tuukka Rantala

Takaisin uutisiin

Jaa artikkeli